Zu hohe Mieten? Oder doch eher zu hohe Kosten?

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Veröffentlicht: Montag, 08. April 2019 15:50

Deutschlandweit demonstrierten am vergangenen Wochenende viele gegen zu hohe Mieten. Während
man in Berlin schon die Enteignung großer Immobilienunternehmen fordert, gehen in Dresden gerade einmal
300 Menschen auf die Straße, um gegen zu hohe Mieten zu demonstrieren. Bei über 500.000 Einwohnern nicht gerade viel, die die Sächsische Zeitung gezählt haben will. Wie viele dabei aus dem Umland kamen wurde nicht gezählt.

„Sähe ein bisschen Unfrieden, und Du wirst an der Macht bleiben“ lautet eine alte Politweisheit. Sie scheint auch noch immer zu funktionieren, denn die wirklichen Probleme werden nicht angepackt, sondern wissentlich oder unwissentlich verschwiegen. Man hat einmal wieder ein Feinbild neu aufgewärmt: Den gierigen Vermieter. Die einflussreichsten Medien spielen dieses Spiel leider unreflektiert mit.

Dabei wollen wir weder eine Ausgrenzung noch Stigmatisierung, sondern einen fairen und konstruktiven Dialog! Man muss die andere Meinung nicht mögen und auch nicht akzeptieren, aber wenigstens inhaltlich zur Kenntnis nehmen und erst dann darüber diskutieren und urteilen!

Wohnen zum Nulltarif, das gab‘s nicht einmal zu DDR-Zeiten. Aber billig war‘s und wie die Häuser am Ende aussahen, haben die Älteren unter uns sicher noch gut in Erinnerung. Wer möchte eigentlich solche Zustände heute wieder zurück haben?

Richtig ist, dass die Mieten seit einigen Jahren nur eine Richtung kennen: nach oben. Allerdings gab es auch über ein Jahrzehnt Stillstand. Im Gewerbebereich sanken damals sogar die Mieten.

Doch was treibt jetzt die Preise? In den Augen linker und grüner Politiker, ob gemäßigt oder nicht, sind es wir, die Vermieter. Unsere Lokalmedien sind mit ihnen durchwachsen und vermieterfeindliche Aussagen genießen anscheinend deren Gunst. Alle unter Generalverdacht zu stellen ist nicht nur unfair, sondern schlichtweg der falsche Weg die Problematik zu lösen.

Die wahren Ursachen der Preisentwicklung will wahrscheinlich kaum einer hören. Wohnen muss kostendeckend sein. Es müssen neben Aufwendungen auch Leerstandsrisiken getragen werden.
Ohne Überschüsse geht das nicht und die sollten - hier sind wir einer Meinung - maßvoll bleiben. Eine Mietpreisbremse, deren Verschärfung vehement lautstark gefordert wird, kann nur dann
funktionieren, wenn auch auf der Kostenseite gebremst wird. Und hier sollte die Öffentliche Hand mit gutem Beispiel voran gehen! Ebenso die Gewerkschaften. Wenn regelmäßig die Einkommen im öffentlichen Dienst oder großen Firmen steigen, bleibt dies nicht ohne Folgen. Irgendwoher muss das Geld ja wieder hereingeholt werden.

Wenn z.B. das Finanzamt den steuerlichen Abzug der Werbungskosten nicht mehr oder nicht mehr voll anerkennt, weil die Mieten in den letzten Jahren nicht angepasst wurden und mit Blick auf § 21
Abs. 2 Einkommensteuergesetz als Gefälligkeitsmieten eingestuft werden, weil der eigentlich ausgewogene Vermieter hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurück bleibt, dann wird gerade dieser bedacht sein, der Mietentwicklung nachzulaufen. Ansonsten muss er nämlich noch zusätzliche Steuern mit Geldern bezahlen, die er für die Unterhaltung des Hauses längst ausgegeben hatte.

Oder die Finanzämter gehen dazu über, bei Grundstücksverkäufen vereinbarte Immobilienpreise als zu niedrig anzuzweifeln und für die Differenz zu von ihnen unterstellten Mondpreisen Schenkungssteuer zu verlangen. Die Beweislast des Gegenteils wird natürlich dem Käufer und nicht etwa dem Finanzamt auferlegt! Daraus ergeben sich dann horrende Steuernachforderungen.

Gerade infolge der Niedrigzinspolitik werden von (meist großen) Kapitalanlegern Preise bezahlt, denen kein reeller Wert gegenüber steht. Und diese Werte werden dann als marktüblich angesehen. Es sind gerade die Kapitalinteressen der großen Fonds an den Aktienmärkten, die direkten Einfluss auf die ortsüblichen Mieten haben.

Denn die Miete soll und muss die eingekauften Grundstückswerte schließlich refinanzieren. In Zeiten niedriger Zinspolitik legen auch Menschen mit kleineren Einkommen verstärkt an den Aktienmärkten in derartige Kapitalgesellschaften an. Man muss eigentlich nur genau hinsehen, dann sieht man, welche Rentenfonds bei uns in Betongold bauen oder bauen lassen.

(Groß-)Investoren können utopische Preise bezahlen, nur um an bestimmte Grundstücke zu kommen. Diese fließen dann in die Bodenrichtwerte ein, deren Ermittlung nicht transparent offen gelegt, und deren vermeintlicher Wertzuwachs dann den übrigen Grundstückseigentümern zur Last gelegt wird.

Und diese Werte sollen, den Begehrlichkeiten des Bundesfinanzministers folgend, dann auch noch in die Bemessung der Grundsteuer einfließen, was zu ebenso utopischen Werten führt und später dann
sicherlich auch noch in die Erbschaftssteuer einfließt. Diesen Werten steht aber, wie bereits ausgeführt, kein reeller Ertrag gegenüber. Das alles muss also die Miete mit erlösen.

Steigende Preise von Handwerkern, verteuernde Bauvorschriften sowie die steigenden Betriebskosten tun ein übriges. Welcher Energieversorger hat nicht bereits eine Erhöhung angekündigt oder vollzogen? Selbst hier hat auf einen nicht unerheblichen Teil die Öffentliche Hand einen erheblichen Einfluss. Hinzu kommen die Preise für Wasser, Abwasser, Hausmeisterleistungen und - wie bereits
genannt - die Grundsteuern, die das Wohnen verteuern.

Hinsichtlich der Grundsteuern stellen wir zunehmend fest, dass nach größeren Investitionen, damit sind auch Modernisierungen gemeint, Wertfortschreibungen durchgeführt, bei denen Phantommieten unterstellt werden, die zu utopischen Einheitswerten führen. Diese sind letztlich die Basis für die Grundsteuern. Ein Teufelskreislauf, könnte man meinen. Aber wie bereits eingangs gefragt, wer möchte nochmal in der Wohnqualität wie zu DDR-Zeiten leben?

Sind die Arbeiten erst einmal ausgeführt, werden die Ausgaben vielfach steuerlich nicht als sofort abziehbare Werbungskosten anerkannt, sondern lediglich als nachträglicher Herstellungs- oder Anschaffungsaufwand mit der Folge, dass man seine Kosten nur auf 50 Jahre gerechnet (bzw. 40 Jahre bei Denkmalen) abschreiben kann. Bezahlt wird in der Regel aber alles sofort.

Große Heuschrecken gab es zu DDR-Zeiten nicht. Aber die Enteigner-Rufer aus Berlin sollten erinnert werden, dass auch bei uns, als die Bestände noch kommunal waren, kaum eine Mieterhöhung ausgelassen wurde. Schwer zu glauben, dass sie dies nicht wieder tun, bei ausufernden Kosten und Tarifen überall.

Zur Lösung des Dilemmas sollten nun vielmehr neue Wege gesucht werden, die Anreize schaffen, Mieterhöhungsspielräume nicht ausschöpfen zu müssen. Und da kann man sogar von DDR-Vorschriften durchaus lernen, indem manche Regelung aufgegriffen werden könnte.

So könnten bestimmte Miethöhen mit begrenzter Besteuerung belohnt werden, wenn diese nicht überschritten werden.

Des weiteren wäre die Bildung steuerfreier Rücklagen für durchzuführende größere Instandsetzungen denkbar, die bei Nichtausführung dann Gewinn erhöhend aufgelöst werden müssen.
Zu DDR-Zeiten waren nach einer Verordnung von 1960 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zehn Jahre steuerfrei, die aus der Instandsetzung von vom Verfall bedrohten Wohnungen erzielt wurden. Auch konnten nach dieser Verordnung die Kosten ungleichmäßig als Werbungskosten auf maximal zehn Jahre steuerlich verteilt werden.

Wenn also die Politik die Mieten tatsächlich begrenzen will, sollten sich die Politiker umschauen und diese Gedanken heutigen Verhältnissen angepasst in die Tat umsetzen. Sicherlich gibt es noch
mehr gute Ideen, wenn die Politik wirklich den Mietanstieg begrenzen will. Die Mieten deckeln, die Kosten nach oben treiben und als Öffentliche Hand an der Immobilienspekulation mitverdienen, ist mit Sicherheit der falsche Weg. Das führt nur dazu, dass die Heuschrecken am Wohnungsmarkt noch größer werden und die kleinen privaten, deren Interessen wir vertreten, immer ärmer. Das führt zu Frust und zur Resignation mit der aktuell vorherrschenden Politik. Da gibt man Neulingen oder Alternativen gern mal eine Chance.

Christian Rietschel
Vorsitzender
Haus & Grund Dresden e.V.